各有關單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會：
為做好《汕頭市物價局汕頭市房產(chǎn)管理局關于規(guī)范物業(yè)服務收費問題的通知》（汕價［2011］264號）、《汕頭市物價局汕頭市房產(chǎn)管理局關于規(guī)范和調整實行政府指導價物業(yè)服務收費標準的通知》（汕價<2011> 265號）和《汕頭市房產(chǎn)管理局汕頭市物價局關于印發(fā)<汕頭市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準>的通知》（汕房產(chǎn)<2011>214號）的貫徹實施，制定了《關于校核汕頭市住宅小區(qū)物業(yè)服務等級的工作方案》，現(xiàn)印發(fā)給你們，作為校核汕頭市住宅小區(qū)物業(yè)服務等級的依據(jù)，請遵照執(zhí)行。
附件：關于校核汕頭市住宅小區(qū)物業(yè)服務等級的工作方案
汕頭市房產(chǎn)管理局
汕頭市物價局
二〇一一年十二月十四日
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關于校核汕頭市住宅小區(qū)物業(yè)服務等級的工作方案
為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，進一步加強物業(yè)服務等級管理，使物業(yè)服務質價相符，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，制定本工作方案。
一、文件依據(jù)
1、《印發(fā)廣東省物價局廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于物業(yè)服務收費管理辦法的通知》（粵價[2010]1號）；
2、《汕頭市物價局汕頭市房產(chǎn)管理局關于規(guī)范物業(yè)服務收費問題的通知》（汕價［2011］264號）；
3、《汕頭市物價局汕頭市房產(chǎn)管理局關于規(guī)范和調整實行政府指導價物業(yè)服務收費標準的通知》（汕價［2011］265號）；
4、《汕頭市房產(chǎn)管理局汕頭市物價局關于印發(fā)<汕頭市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準>的通知》（汕房產(chǎn)［2011］214號）。
二、校核工作的組織
（一）參加校核的單位
校核工作由市房產(chǎn)、價格主管部門提出工作計劃并進行指導、監(jiān)督，由區(qū)房產(chǎn)、價格部門為主組織進行實施。市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會及有關物業(yè)服務企業(yè)（抽選物業(yè)服務專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員）參加。
（二）受校核小區(qū)的確定（應符合下列其中之一）
1、由有關物業(yè)服務企業(yè)提出書面申請后安排進行校核；
2、由有關小區(qū)業(yè)主委員會提出書面申請后安排進行校核；
3、業(yè)主對小區(qū)物業(yè)服務等級爭議較大又無法協(xié)調的，應經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主決定，提出書面申請后安排進行校核；
4、由房產(chǎn)、價格主管部門抽取部分小區(qū)進行校核。
三、校核時間的安排
一是每年組織一次抽取小區(qū)校核；二是依申請布置校核。
四、校核的方法
（一）核定小區(qū)等級的依據(jù)
按照《汕頭市房產(chǎn)管理局汕頭市物價局關于印發(fā)﹤汕頭市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準﹥的通知》（汕房產(chǎn)〔2011〕214號）執(zhí)行。
（二）評分標準
按照《汕頭市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準評分表》（見附件）進行評分。表中一至六項合計總分為110分。達到100分以上（含100分）的為一級；達到90—99分的為二級；達到80—89分為三級；達到70—79分為四級。
被評選為國家、省、市優(yōu)秀示范小區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域，分別增加10、8、5分。
（三）公布結果
1、將校核結果書面通知有關物業(yè)服務企業(yè)和小區(qū)業(yè)主委員會，并將該校核結果的書面通知在有關小區(qū)張貼公布。
2、將校核結果在市房產(chǎn)管理、價格主管部門網(wǎng)站公布。
（四）有關問題的整改和處理：
1、凡是校核后達不到原物業(yè)服務收費等級相對應的物業(yè)服務等級的小區(qū)，有關物業(yè)企業(yè)必須在1個月內(nèi)進行整改，整改完成后，重新申請校核。
2、對在規(guī)定時間內(nèi)不予整改，或整改后經(jīng)校核仍達不到相應標準，原一、二、三級物業(yè)服務收費等級的小區(qū)，降低或重新核定較低等級物業(yè)服務收費等級標準；原四級物業(yè)服務收費等級的小區(qū)，暫停物業(yè)服務收費，待符合相應標準后才給予重新核定并恢復收取物業(yè)服務費。
附件：
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汕頭市住宅物業(yè)服務等級標準評分表 |
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序號 |
標準內(nèi)容 |
規(guī)定分值 |
評分標準 |
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一 |
綜合管理 |
34 |
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1 |
服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，雙方權利義務關系明確。 |
3 |
符合3分，基本符合1.5分，不符合0 |
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2 |
承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。 |
2 |
符合2分，不符合0 |
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3 |
管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。 |
2 |
符合2分，管理人員、專業(yè)操作人員每發(fā)現(xiàn)1人無證扣0.1分 |
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4 |
有完善的物業(yè)管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。 |
3 |
符合3分。①工作程序、質量保證制度、收費管理制度、財務制度、崗位制度等每發(fā)現(xiàn)一處不完整規(guī)范扣0.2分。②未制定方案扣1分，未制定考核辦法扣1分。 |
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5 |
管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。 |
2 |
符合2分。每發(fā)現(xiàn)服務人員著裝、標志不符合扣0.1分 |
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6 |
設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修半小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有完整的報修、維修和回訪記錄。 |
5 |
符合5分。①設立服務接待中心1分，未設立0。②公示24小時服務電話1.5分，16小時服務電話1分，8小時服務電話0.5分，無公示扣1.5分。③承諾急修半小時到場1.5分，1小時內(nèi)1分，超過1小時0.5分，無承諾扣1.5分。④報修、維修和回訪記錄完整1分，每發(fā)現(xiàn)一處處理不及時扣0.2分，沒有回訪記錄每次扣0.1分。 |
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7 |
按《汕頭市物業(yè)服務收費公開指導性意見》要求收支公開，收費項目和收費標準按要求公示。 |
14 |
符合14分。①收支實行每季度公布1次6分，每少公開1次扣1.5分。②規(guī)定18項收支內(nèi)容公開完整2分，每缺1項扣0.1分。③收費項目和收費標準按要求公示4分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分。④持二級以上資質1.5分，三級資質1分，暫定三級資質0.5分。 |
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8 |
按合同約定規(guī)范使用住宅專項維修資金。 |
1 |
符合1分，不符合0 |
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9 |
每年至少2次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率80%以上。 |
2 |
①征詢次數(shù)符合0.5分，征詢1次0.2分，無征詢0。②滿意率符合1.5分，75%得1分，70%得0.5，70%以下0。 |
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二 |
協(xié)助維護公共秩序 |
16 |
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1 |
小區(qū)主出入口24小時站崗值勤。 |
3 |
符合3分。①主出入口24小時值勤2.5分，主出入口無24小時值勤1.5分，主出入口無值勤0.5分，小區(qū)無24小時值勤0。②每發(fā)現(xiàn)一處值勤記錄不完整扣0.2分。 |
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2 |
對重點區(qū)域、重點部位每1小時至少巡查1次；配有安全監(jiān)控設施的，實施24小時監(jiān)控。 |
6 |
①巡查間隔時間符合4分，間隔時間2小時得3分，間隔時間3小時得1分，間隔超3小時0。②監(jiān)控設施配置、監(jiān)控時間符合2分，無24小時監(jiān)控1分，未配監(jiān)控設施0。③每發(fā)現(xiàn)一處巡查、監(jiān)控記錄不完整扣0.2分。 |
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3 |
對進出小區(qū)的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放 |
1 |
符合1分。①車輛管理制度不全或不落實扣0.5分。②每發(fā)現(xiàn)一臺車輛亂停放扣0.1分。 |
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4 |
對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。 |
1 |
符合1分。只實行出入登記管理扣0.5分，無實行管理扣1分。 |
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5 |
對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門，并協(xié)助采取相應措施。 |
1 |
各項應急預案完善1分，每少一項應急預案扣0.5分。 |
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6 |
保安人員24小時巡值，實行封閉式管理。 |
4 |
符合4分，基本符合2分，不符合0 |
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三 |
環(huán)境衛(wèi)生管理 |
20 |
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1 |
按層或按梯在首層設置統(tǒng)一垃圾容器，發(fā)給垃圾袋，逐步推行垃圾分類收集，每日清運2次。垃圾袋裝化，保持統(tǒng)一垃圾容器清潔、無異味。 |
4 |
符合4分。①無設置統(tǒng)一垃圾容器扣1分；每發(fā)現(xiàn)一處無設置垃圾容器或衛(wèi)生不符合扣0.1分。②無實行垃圾袋裝扣1分。③每日清運次數(shù)符合1分，每日清運1次扣0.5分；垃圾未日產(chǎn)日清扣4分。 |
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2 |
合理設置果殼箱或者統(tǒng)一垃圾容器，每日清運2次。 |
1 |
符合1分。①無設置果殼箱（統(tǒng)一垃圾容器）或設置數(shù)量不合理扣1分；每發(fā)現(xiàn)一處衛(wèi)生不符合扣0.1分。②每日清運1次扣0.5分，垃圾未日產(chǎn)日清扣1分。 |
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3 |
小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時清除道路積水。 |
8 |
①小區(qū)公共場所清掃次數(shù)符合5分，日清掃次數(shù)每減少1次扣2.5分。②電梯廳、樓道清掃次數(shù)、拖洗間隔時間符合1分；日清掃次數(shù)每減少1次扣0.3分；半月拖洗1次扣0.2分，半月未拖洗扣0.4分。③一層共用大廳拖洗次數(shù)符合0.4分，不符合0。④樓梯扶手擦洗次數(shù)符合0.4分，每周2次扣0.2分，每周不足2次扣0.4分。⑤共用部位玻璃清潔次數(shù)符合0.6分，每月清潔1次扣0.2分，每季度1次扣0.4分，每季度未清洗扣0.6分。⑥路燈、樓道燈清潔次數(shù)符合0.6分，每季度1次扣0.2分，每半年1次扣0.4分，每半年未清洗扣0.6分。⑦每發(fā)現(xiàn)一處衛(wèi)生不符合扣0.2分；每發(fā)現(xiàn)一處清潔記錄不完整扣0.2分。 |
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4 |
共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。 |
2 |
①共用雨、污水管疏通次數(shù)符合0.6分，不符合0。②共用雨、污水井檢查次數(shù)符合0.3分，每季度檢查1次扣0.1分，每半年檢查1次扣0.2分，每半年無檢查扣0.3分。③化糞池檢查次數(shù)符合0.3分，每2個月1次扣0.1分，每季度1次扣0.2分，每季度無檢查扣0.3分。④化糞池清掏次數(shù)符合0.8分，每年1次扣0.4分，每年不足1次扣0.8分。 |
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5 |
二次供水水箱每年清洗4次以上，定時巡查，水質符合衛(wèi)生要求。 |
2 |
①無二次供水衛(wèi)生許可證扣2分。②每年清洗次數(shù)符合得1分，清洗2次扣0.5分，少于2次扣1分；清洗人員無健康證扣0.5分。③每年水質送檢2次并符合衛(wèi)生要求得1分，送檢次數(shù)不符合扣1分，水質不符合衛(wèi)生要求扣2分。 |
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6 |
根據(jù)當?shù)貙嶋H情況定期進行消毒和滅蟲除害。 |
1 |
符合1分，不符合0；每發(fā)現(xiàn)一處記錄不完整扣0.2分。 |
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7 |
區(qū)內(nèi)無衛(wèi)生死角，無亂貼亂畫。 |
2 |
符合2分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分 |
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四 |
房屋管理 |
11 |
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1 |
對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。 |
2 |
符合2分，每發(fā)現(xiàn)一處記錄不完整扣0.2分 |
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2 |
根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，不屬于使用住宅專項維修資金范圍的，及時組織修復；屬于使用住宅專項維修資金范圍的，及時編制維修計劃和住宅專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。 |
2 |
房屋共用部位完好、符合安全要求2分，每發(fā)現(xiàn)房屋共用部位一處安全隱患扣0.5分，每發(fā)現(xiàn)一處損壞扣0.2分 |
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3 |
每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。 |
1 |
①巡查次數(shù)符合0.5分，每3日1次扣0.2分，每周1次扣0.3分，每月1次扣0.4分，每月巡查不足1次扣0.5分。②巡查記錄齊全符合0.5分，每發(fā)現(xiàn)一處記錄不完整扣0.2分。 |
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4 |
按照住宅裝飾裝修管理有關規(guī)定和小區(qū)《 （臨時）管理規(guī)約》要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主(使用人)的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。 |
2 |
①房屋使用手冊、裝飾裝修管理制度健全及管理流程公示0.6分，每發(fā)現(xiàn)一處不健全扣0.2分。②住戶裝飾裝修登記、驗收等檔案資料完整0.7，每發(fā)現(xiàn)一處資料不完整扣0.2分。③巡查次數(shù)符合0.7分，每3天巡查1次扣0.2分，每周巡查1次扣0.4分，每周巡查不足1次扣0.7分。④每發(fā)現(xiàn)一處巡查記錄不完整扣0.2分。 |
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5 |
對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。 |
2 |
小區(qū)無私搭亂建或擅自改變房屋用途的2分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣1分 |
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6 |
小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元(門)、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。 |
2 |
符合2分，無示意圖扣0.5分，無路標扣0.3分，棟、單元(門)、戶號和公共配套設施、場地標志每缺一個扣0.1分。 |
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五 |
共用設施設備維修養(yǎng)護 |
22 |
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1 |
對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。 |
2 |
每發(fā)現(xiàn)一處不符合日常管理和維修養(yǎng)護規(guī)定扣1分 |
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2 |
建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。 |
2 |
①共用設施設備的設計安裝圖紙、使用說明和臺賬等檔案資料齊全1分。②運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全1分。③每發(fā)現(xiàn)一處檔案資料或運行、維保記錄不齊全扣0.2分。 |
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3 |
設施設備標志齊全、規(guī)范，責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施設備運行正常。 |
3 |
①標志齊全、規(guī)范0.5分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1分。②制訂崗位責任制度并落實0.5，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分。③執(zhí)行操作規(guī)程和保養(yǎng)規(guī)范1分，沒發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分。④設施設備運行正常，一年內(nèi)無發(fā)生事故1分，不符合扣1分。 |
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4 |
對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，不屬于使用住宅專項維修資金范圍的，及時組織修復；屬于使用住宅專項維修資金范圍的，及時編制維修、更新改造計劃和住宅專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。 |
2 |
符合2分。①建立定期巡查制度并落實0.5分，不符合0分。②巡查記錄齊全0.5，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分。④設施設備運行良好、正常1分，每發(fā)現(xiàn)一處事故隱患扣0.5分。 |
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5 |
載人電梯24小時正常運行。 |
2 |
①電梯委托專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)，并且年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備1分，不符合扣1分。③電梯運行正常1分，電梯每發(fā)生一次故障事故扣0.5分，發(fā)生重大責任事故扣2分。④小區(qū)內(nèi)無電梯本項不扣分。 |
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6 |
消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。 |
4 |
①消防設施設備完好、消防通道暢通2分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合規(guī)定扣0.5分，消防標志每缺少一個扣0.2分。②每年進行2次消防演習1分，每年進行1次演習0.5分，每年演習少于1次0分。②消防栓、滅火器、報警功能巡查每周不少于三次0.3分，巡查次數(shù)每減少1次扣0.1分。②消防泵每季啟動檢查0.3分，每半年啟動1次0.2分，每年啟動1次0.1分，每年無啟動檢查扣0.3分。③消防系統(tǒng)每年結合消防演習進行一次全運行檢查0.4分，未進行全運行檢查扣0.4分。 |
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7 |
設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。 |
2 |
符合2分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分 |
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8 |
小區(qū)道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規(guī)范。 |
1 |
符合1分，每發(fā)現(xiàn)一處道路不平整、積水扣0.2分，交通標志每發(fā)現(xiàn)缺少一個扣0.2分。 |
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9 |
路燈、樓道燈完好率不低于95%。 |
2 |
符合2分，完好率不低于90%扣0.5分，不低于80%扣1分，不低于75%扣1.5分，低于75%扣2分。 |
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10 |
容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案。 |
2 |
①標志齊全和防范措施落實1分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分。②電梯、電力、給排水系統(tǒng)等突破設備故障有應急方案，每發(fā)現(xiàn)一處方案不完善扣0.5分。 |
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六 |
綠化管理 |
7 |
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1 |
有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。 |
2 |
符合2分，不符合0。 |
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2 |
草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物。 |
1 |
符合1分，每發(fā)現(xiàn)一處草坪雜草率超5%扣0.2分。 |
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3 |
花卉、綠籬、樹木應根據(jù)其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果。 |
1 |
符合1分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分。 |
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4 |
定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。 |
1 |
符合1分，不符合0分。 |
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5 |
定期噴灑藥物，預防病蟲害。 |
1 |
符合1分，每發(fā)現(xiàn)一處病蟲害扣0.2分。 |
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6 |
定期開展除“四害”活動，堵塞鼠洞，清理花圃、綠籬中的垃圾雜物。 |
1 |
符合1分，每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分。 |
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表中：一至六項合計總分為110分。達到100分以上（含100分）的為一級；達到90—99分的為二級；達到80—89分為三級；達到70—79分為四級。 被評選為國家、省、市優(yōu)秀示范小區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域，分別增加10、8、5分。 |
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